自己資金1000万円で不動産投資?もっと効果的な資産運用で人生の充実を

自己資金1000万円で不動産投資?もっと効果的な資産運用で人生の充実を

 

1000万円というのは資産運用を考え始める一区切りの数字となっていますが、

運用をするにも様々な投資先が存在します。

株、FX、保険、定期預金、投資信託、などなど迷ってしまいますよね。

そしてこれは特に、会社員の方は「不労所得」に憧れを持つ人が少なくありません。

不労所得」と言えば、代表的なのは「不動産投資」ですよね。

仕組みもわかりやすいですし、サラリーマンであれば銀行から資金調達が比較的容易です。

しかし昨今ではサブリースの「かぼちゃの馬車」やスルガ銀行の投資家資産データの改ざん、

その他事業計画、建物の検査済証、手付金領収書偽装など、

国内不動産業界は荒れに荒れています。

スルガ銀行 融資書類改ざん 行員の関与を認定 第三者委

資料改ざん、行員が認識 スルガ銀が発表「営業が圧力」

「かぼちゃの馬車」の不正融資問題を契機に「日本版サブプライム」が起きる可能性はあるか?

このような日本の不動産業界で大事な資金1000万円を投入するのは恐怖を感じてしまいます。

不動産投資とは?

不動産投資とは、基本的には「家」を購入し、

誰かに「貸し」、

家賃収入を得ていくことが基本となりますが、

途中でその家の「時価」が上がれば売りに出せばキャピタルゲインが見込めるというものです。

この「家」とはビル一棟などから小さなアパートの1室までを指します。

家を購入するには、会社員であれば自己資金では難しく、

金融機関などからローンを組み、資金を調達し、毎月家賃収入の中から返済をしているのが通常のモデルです。

例えば新興国などの不動産であれば、

「時価」が急速に上がっていくので大きなキャピタルゲインを狙えるとして、

多くの人が海外不動産にも興味を持つことが多いです。

資金1000万円あったら不動産投資はすべきか?アパート運営が限界?

資金1000万円で、金融機関からの借り入れ無しであれば、

小さなアパートの1室を買って家賃収入を獲得していくことになるでしょう。

このような場合に不動産業者と話をするときに気をつけなければならないこととして、

「表面利回り」の話ではなく最終的な「実質利回り」の話をしなければならないということです。

「表面利回り」は、物件価格に対してどの程度の家賃収入が得られるかという表面的な収益性を表す数値です。
計算式からもわかるように、維持管理費など、マンションの保有にかかるコストを計算に入れていませんので、実質的な利回りとは異なります。

「実質利回り」は、マンション経営にかかる経費等を考慮して計算した利回りです。 マンション経営にかかる経費には、購入時の諸費用以外にも固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金、不動産仲介手数料などがあります。

(引用:表面利回りと実質利回り

私も一時期不動産投資には興味があったのですが、

不動産業者さんと話をするときにいつも表面利回りの話ばかりで、

実質的に自分がどれくらいの利回りで儲けが出るのかがよくわからず自分で計算をしていたものです。

実質利回りを考えると、利回りも3-5%などが良好な方で、

もちろん探し回れば10%、12%などの物件は見つかるのかもしれません。

もちろんレバレッジをかけるために3倍、4倍、多くても10倍程度の資金を銀行から借り入れて、

より良い立地の価格の高い不動産を取得してさらなる利益を目指すというのも一つの選択肢かと思います。

しかし、このように利回りの良い物件を徹底的に探す、

資金調達額を増やしてより高価な物件を取得する、

というのははっきり言って「事業」であり資産運用の域を超えています。

高い利回り物件はそうは出会えない・会社員に国内不動産投資はオススメしない

会社員で普段の仕事でも忙しく、時間も限られている中、

国内不動産を選んでしまう人が多いのはなぜなのでしょうか?

そもそも不動産業は起業に近い性質を持っており、

1軒購入するまでに物件探し、資金調達、審査、そして入居者募集用の不動産管理会社選定、

その後も市況を確認しながら売買を考える、など、

とても多くの時間を要します。

しかし、人間難しいもので、一度不動産投資を始めると言い出したらそのまま突っ走り、

高額な商品であるにも関わらず、ポンっと不動産を購入してしまいます。

綿密な捜査もせずに。

人は高額商品になると頭の中でイメージができなくなり、

この性質により失敗し、結局損を被り借金を背負ってしまうというパターンを私は幾度と見てきました。

さらに日本の不動産市況から言って、2018年はすでに価格が高すぎます。

キャピタルゲインが全く見込めないような不動産を手間がかかってしょうがないインカムゲインを得る不動産投資ははっきり言って不労所得というには程遠い状態でしょう。

専業でやるのであれば、チャレンジしがいがあるかもしれませんが、

会社員の方が片手間でやるような投資とは決して言えない、というのが私の率直な意見です。

資金1000万円あって不労所得を得たいならプロの投資家に任せるのが最も早くて簡単

そもそも「不労所得」と言えば、

自分は働かずにお金を働かせる」ということを指しますよね?

不動産投資は確かに規模が大きくなり、資産が増えてくれば不動産管理会社に社員を雇い、

あとはインカムゲインをどんどん増やしつつタイミングよくキャピタルゲインを繰り返すことで、

お金はどんどん増えていくかもしれません。

しかし、それには経験も必要ですし、不動産で資産が増えていくのをまずは長年待たなければなりません。

資産を増やすためとは言いつつ、本業の会社員との仕事に加えて、

不動産業までやってしまうと心労で倒れてしまいそうです。

そしてその実質利回りが2%や3%など、という話となれば、

どう考えても労働の対価としても少なすぎます。

自分が動きすぎなのです。

そして利回りの高い物件を探すには人を介して紹介してもらっていくことで、

紹介料、仲介手数料などがかさんでいき、精神疲労は頂点に達していくでしょう。

トラブルも絶えない業界なのでストレスを抱えることもあります。

しかし、不動産に限らず、高い利回りを目指すのであれば「プロの投資家」に運用を任せる方が早いのではないでしょうか?

例えば、私が数千万円預けているヘッジファンドに関しては毎年利回り10%を越え、

「複利」でどんどん資産が倍々ゲームのように増えているのです。

ヘッジファンドは2社あるのですが、以下の記事で紹介しています。

→ 【2018年おすすめ資産運用法】1000万円→1億円にする高利回り投資先を紹介

時間と共に資産がどんどん増えていき、普段は全くその預け入れている資産を気にせずに生活をしています。

心のストレスもほぼなく、複利で資産が増えていくことで、ある意味では会社での仕事にも集中でき、

充実した日々を過ごせています。

例えば私が不動産投資をしていたとしたら、1軒目の家を購入し入居者を入れ、

次はどの物件を買おうか?今度の休みにでも見に行こう、その次は?

と思考を巡らせる日々を過ごしていたに違いありません。

もちろん、不動産投資が好きな人は積極的にやるべきでしょう。

しかし、私自身は自分の資産を確実に育てていきながら毎日を充実した日々を過ごすことを目的にしており、

不動産は特に好きでもないので、不動産投資に手を出すことは今後もないでしょう。

目の前の仕事を一生懸命、他社員と切磋琢磨しながら頑張り、その横でプロに資産を増やしてもらう、

これが一番です。

[2018年・最新の個人投資家向けおすすめ投資先ランキング]

海外アセットマネジメント会社出身者の独自の視点で2018年時点のおすすめの投資先ランキングを作成しています。

老後に向けての資産構築を考えている方は特に参考にしていただければと思います。

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